Ved utstedelse av pantelån må bankene kjøpe en forsikring for låntakeren for egen regning. Videre må de forsikre ikke bare fast eiendom, men også utlånerens liv og helse og til og med kostnadene ved medisinsk undersøkelse. Imidlertid vil ikke pantelån for innbyggere falle spesielt i pris, siden nye utgifter vil bli inkludert i renten på lånet. Men prosedyren vil bli mer gjennomsiktig - låntakeren vil finne ut de totale kostnadene for pantelånet umiddelbart, og ikke når du signerer dokumentene, slik det skjer nå. Dette betyr at den fullt ut vil kunne sammenligne tilbudene fra forskjellige banker.
Bank of Russia har avduket et nytt konsept med pantelånsforsikring, utviklet i henhold til presidentens ordre om å iverksette tiltak for å redusere kostnadene ved pantelån. Forsikringskostnader er en av komponentene i den totale kostnaden for et pantelån og øker det ofte betydelig. Samtidig blir borgerne tvunget til å betale ikke bare selve forsikringsproduktet, men også byråets provisjon til banken for markedsføring og salg av forsikringspoliser fra et bestemt forsikringsselskap, som kan nå 40%.
Hvordan det fungerer
Nå, i henhold til loven om pantelån, er innbyggerne pålagt å forsikre den ervervede eiendommen. Som oftest må du også kjøpe forsikring mot ulykker og sykdommer: det er ikke lovpålagt, men i praksis reduserer bankene renten når den utstedes. Låntakeren betaler for forsikringskostnadene.
En låntaker kan bare kjøpe en forsikring fra et forsikringsselskap som er akkreditert i en bank, og som oftest, når han velger et selskap fra denne listen, ledes han av anbefalingen fra en bankansatt som søker om pant.
Vil endringen i det statlige programmet med fortrinnsrett spare utviklere?
Som bemerket av sentralbanken, er det russiske boliglånsforsikringsmarkedet for tiden ganske konsentrert. Cirka 16 forsikringsselskaper er aktive på det. I 2019 samlet de rundt 42 milliarder rubler under mer enn 8 millioner kontrakter. Samtidig ble hovedparten av kontraktene (mer enn 80%) inngått av bare fem forsikringsorganisasjoner.
Denne situasjonen er en konsekvens av den eksisterende konsentrasjonen av boliglånsmarkedet: 83% av det totale antallet eksisterende avtaler (4,3 millioner) ligger i låneporteføljen til de fem største bankene.
I følge sentralbankens beregninger var renten på pantelån utstedt i 2019 i gjennomsnitt 9,94%, og den totale kostnaden for lånet (inkludert forsikring) var 11,41%. Den faktiske forsikringskostnaden er i gjennomsnitt 0,74% av beløpet, som er omtrent 16 tusen rubler i året.
Samtidig kan ikke låntakeren umiddelbart motta informasjon om lånets totale kostnad. Det blir kunngjort for ham umiddelbart før kontraktsinngåelsen, etter at lånesøknaden er godkjent, velges eiendommen og kostnadene for behandling av alle nødvendige dokumenter blir betalt. På tidspunktet for valg av bank for pantelån, kan låntakeren bare fokusere på renten på lånet.
Hvem trenger forsikring
Forsikringsprisen endres ikke hvis renten synker, slik som for eksempel det siste året på grunn av reduksjonen i styringsrenten til Bank of Russia. Dermed vokser andelen av forsikringskostnader i den totale kostnaden for et pantelån bare.
Sentralbanken bemerker at nivået på forsikringsutbetalinger på pantelån er ekstremt lavt (i 2019 utgjorde forsikringsutbetalingene bare 3% av innkrevde premier på sikkerhetsforsikring og 15% av premiene på livs- og helseforsikring) og de fleste av midlene samlet inn av forsikringsselskaper (85-97%) blir sendt til å betale byråhonorar for markedsføring og salg av forsikringer (ofte er det kreditorbank), for å dekke driftskostnader og til forsikringsselskapets fortjeneste.
COVID-19 har endret preferansene til kjøpere av leiligheter i nye bygninger
Hvis det er ønskelig, kan låntakeren kjøpe forsikring utenfor banken, og unngå betaling av kommisjonen, bemerker visepresidenten for All-Russian Union of Insurance Assurances Viktor Dubrovin. Ifølge ham er taksten for obligatorisk forsikring av fast eiendom i gjennomsnitt 0,1% av forsikringsbeløpet, som som regel er lik gjeldsbeløpet på et pantelån. Tatt i betraktning at den gjennomsnittlige størrelsen på et slikt lån er 2,5 millioner rubler, vil forsikringskostnadene være 2,5 tusen rubler det første året. I andre og påfølgende år vil den reduseres proporsjonalt med gjeldsnedgangen.
Tariffen for frivillig livsforsikring avhenger sterkt av låntagerens alder og varierer fra 0,18% til 0,6%, det vil si i gjennomsnitt omtrent 7-10 tusen rubler det første året. I noen banker vil avslaget på denne forsikringen ikke påvirke panterenten på noen måte, i andre kan det øke kostnadene med 0,5-1%.
I følge det samme selskapet "Ipoteka. Tsentr" vil avslag på livs- og tittelforsikring føre til en uunngåelig økning i lånesatsen i gjennomsnitt fra 2% til 7%.
Byråkommisjonens størrelse varierer veldig og kan variere fra 10 til 40%, sa Viktor Dubrovin. “Dette er logisk, siden en kredittinstitusjon påtar seg en viss jobb: å velge et forsikringsselskap, å danne et forsikringsprodukt, konsultasjoner, dokumentopplag. Mange banker gjennomfører fullt samarbeid om forsikring, inkludert deltakelse i oppgjør av tap,”forklarte han.
Samtidig er det banken som er mest interessert i pantelånsforsikring, bemerker sentralbanken. Når en forsikret hendelse inntreffer, vil pengene gå til ham - for å betale den forsikredes gjeld på pantelånet.
Låntakere nekter derimot forsikring ved enhver anledning, selv om banken hever renten - i noen tilfeller overstiger forsikringskostnadene besparelsene på renten. I tillegg til pantelån er forsikringskontrakter (av både eiendom og liv og helse) fremdeles ekstremt sjeldne i Russland.
“Generelt sett er låntakers interesse i å minimere slike problemer som å velge et forsikringsselskap, forhandle med et forsikringsselskap om kostnadene ved en forsikring, utarbeide og inngå en forsikringsavtale i tillegg til en låneavtale og delta i prosessen med avregning av forsikringsbeløpet ved forekomst av en forsikret hendelse. En individuell pantelåntaker har sjelden en sterk forhandlingsposisjon til å oppnå de beste prisvilkårene fra forsikringsselskapet eller effektivt delta i tapsoppgjørsprosessen i tilfelle en forsikringsselskaps uenighet uten hjelp fra utenforstående. For mange borgere er disse prosedyrene en unødvendig komplikasjon av det allerede stressende stadiet i livet forbundet med å skaffe og deretter betale tilbake et pantelån, bemerker Bank of Russia.
Blir pantelånet billigere
Tilsynsmyndigheten forventer at inngåelsen av en forsikringsavtale fra banken, og ikke av låntakeren, vil føre til prisreduksjon. For det første forsikrer banken en hel gruppe låntakere på en gang og vil kunne forhandle om lavere kostnad for politikk. For det andre trenger du ikke betale en agentprovisjon til bankene, siden behovet for å markedsføre dette eller det andre forsikringsselskapet vil forsvinne av seg selv. I følge Sentralbankens beregninger, vil kostnaden for et pantelån i 2019 være lavere med 0,15-0,67 prosentpoeng hvis den foreslåtte tilnærmingen ble brukt.
Vil konsesjonslån støtte eiendomsmarkedet?
Selv mens han diskuterte det nye konseptet, sendte All-Russian Union of Insurance and the Association of Russian Banks en felles appell til styrelederen for Bank of Russia Elvira Nabiullina, der de understreket at kostnadene ved en slik forsikring bare kan kompenseres av en økning i renten på lånet.” Foreningen av russiske banker estimerte den mulige veksten til 0,5-1 prosentpoeng.
“Låntakere vil dessverre ikke ha nytte av endrede forhold. Kostnadene vil bli dekket av bankene, noe som vil kompensere dem på bekostning av låntakeren, for eksempel ved å øke renten. Rentene på lån, tatt i betraktning den nye pantelånsforsikringsordningen, kan øke med om lag 0,3–0,5 prosentpoeng,”sa Olga Bazhutina, generaldirektør i Ipoteka. Tsentr.
Det er fortsatt vanskelig å si hvor mye taksten vil vokse, sier Viktor Dubrovin. “Lånerenten er en veldig konkurransedyktig historie og blir stadig målrettet av regjeringen. Mest sannsynlig vil det ikke være noen direkte overføring av det tapte overskuddet til kostnadene for pantelånet,”sa han.
Den all-russiske forsikringsunionen mener at i stedet for å flytte kostnadene, burde staten ha dannet en minimumsstandard for et forsikringsprodukt og kontrollere avsløringen av all informasjon til forbrukeren. Og han vil selv kunne velge hvilket produkt og hvor han skal kjøpe.
I sin tur er sentralbanken overbevist om at "å opprettholde dagens praksis med å betale av låntakere betydelige byrågebyrer for kjøp av forsikringer for å opprettholde en høy frekvens av kommunikasjon med forsikringsselskaper virker upassende."
Med tanke på trenden mot en reduksjon i styringsrenten, kan det godt være at pantelånet ikke vil stige i pris, sier den uavhengige finansrådgiveren Natalya Smirnova.
- Det er sannsynlig at vi kan se styringsrenten på 4%, og at forholdene ikke vil endres. Det vil ikke være noen betydelig prisvekst. I tillegg må vi ikke glemme at bankene i løpet av pandemien sto overfor en reduksjon i kjøpekraft, så nå ville det være urimelig å øke rentene for mye, ellers er det en risiko for å miste potensielle kunder, forklarte hun.
Hva får låntakeren
I tillegg til eiendomsforsikring blir det således obligatorisk for borgere å kjøpe en livs- og helseforsikring. Konseptet spesifiserer minimumslisten over forsikrede risikoer. For eksempel i eiendomsforsikring er det tap eller skade som følge av brann, eksplosjon, flom, naturkatastrofer, ulovlige handlinger fra tredjeparter, strukturelle mangler. I livs- og helseforsikring - tildeling av funksjonshemmingsgruppe I eller II, låntakerens død som følge av en ulykke eller sykdom.
Før kontraktsinngåelsen kan forsikringsselskapet sende innbyggeren til medisinsk undersøkelse - på bekostning av banken hvis kontrakten senere blir inngått.
På den ene siden er dette bra, for i tilfelle helseproblemer vil forsikringen dekke pantelån, og i tilfelle død vil ikke familien være utsatt for utkastelse.
“Låntakere vil ikke kunne nekte forsikring for å spare penger, og som et resultat vil de ikke komme i en situasjon der det ikke er noe å betale pantelånet med, og familien kan miste en leilighet hvis situasjonen ikke blir frisk (pantelån er ikke gitt på lenge). Og det viser seg at låntakeren definitivt er beskyttet mot risiko, sier Natalya Smirnova.
På den annen side vil du ikke kunne nekte forsikring, og du må betale den, sydd inn i lånet, i mange år til pantelånet er tilbakebetalt i sin helhet. Det er sant at forsikringskostnadene blir fordelt og følgelig ikke så merkbare. Nå betales det en gang i året, pluss pantelån, og slike utgifter er vanligvis budsjettfølsomme.
Nå, med tidlig tilbakebetaling av lånet, kan en del av forsikringen returneres, minus gjenværende antall måneder og forsikringsprovisjoner. Eller du kan ikke returnere den, så vil policyen være gyldig til slutten av det betalte året. Nå, siden forsikringskostnadene fordeles på samme måte som renten på et pantelån, vil de automatisk opphøre med den siste tidligbetalingen.
Siden forsikringsprisen umiddelbart blir inkludert i rentene på lånet, vil det bli lettere for innbyggerne å sammenligne hele kostnaden for pantelån i forskjellige banker. Og dette er kanskje det eneste virkelige pluss fra reformen.
